上海力促刚需入市 料3月迎来成交回暖
地方政府积极布局楼市调控当房地产调控进入深水区，地方政府的土地财政依赖是个绕不开的话题，也是深层矛盾之所在。如何突破地方政府经营土地的惯性，降低土地财政依赖，最大限度地撬动保障房投资积极性，但同时又要打破成交冰冻的局面，稳定房地产投资，这是整个2012年地方政府房地产调控的方向。从近期各地释放出的信号来看，大至京沪渝，小至中山等地房地产调控思路正明晰起来。
⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华
上海多项举措力促刚需入市
官方预测3月成交回暖
从目前的楼市成交数据来看，上海仍未走出低谷。上周(1月30日至2月5日)，上海市商品房成交面积仅为4.74万平方米，其中商品住宅成交面积为2.63万平方米，同比下跌幅度高达48.89%。成交均价为20896元/平方米。开发商普遍反映，市场虽然较春节假期有所回暖，但依然处于极其低迷的状态。
不过，这种局面可能会在3月出现转机。“我们的分行同事刚刚从上海市房地局开会回来，根据上海官方的内部预测，楼市在3月份可能出现成交回暖。”上海交通银行(601328,股吧)某房贷业务负责人告诉记者。
他介绍，政府部门对成交回暖的预期是有政策依据的，而由政策利好吸引刚需入市，是拉动下一轮上海普通商品房成交量增长的主要动因。
上海力促刚需入市的政策将集中在两个领域：一是放宽普通商品房每套总价门槛，内环以内调至每套330万元以下，内外环间每套200万元以下，外环外每套160万元以下。二是调整“共有产权房”（即经济适用房）准入标准，申请门槛从家庭人均可支配收入每月3300元放宽到5000元。另外，对共有产权房购买家庭的本市户籍连续年限、人均财产限额等均有可能进一步放宽。
根据上海市市长韩正在市政府工作会议上的表态，这些政策将在今年一季度内正式推出。而这也是房管部门认为成交量可能回暖的最主要依据。
“我们现在就在等普通商品房标准的调整了，调整后马上签合同。”孙先生刚刚在上海内外环间选中了一套总价198万元的商品房。根据此前上海普通商品房的标准，这套房产被界定为非普通住宅，需要缴纳总房款3%的契税。而契税缴纳完毕又是办理房产证和贷款手续的前提条件之一。也就是说，孙先生要想办理贷款和房产证，一定要缴纳近6万元的契税才行。但是，一旦新政公布，这套房产属于普通住宅，那么1.5%的契税标准将令孙先生直接节省3万元。
对于二手房交易来说，这一标准意义更大。除1.5%的契税差外，还有卖家的营业税、所得税等都和这一标准直接相关。
上海另一个隐形的刺激政策是貌似放宽的首套房贷利率折扣。据交通银行等业内人士介绍，在春节前后，银行对首套房、改善性刚性需求的房贷放款速度明显加快。一些银行也出现了利率9.5折的优惠。银行系统对经济适用房等保障房的贷款支持力度也在加大。“保障房贷款基本上比照首套房贷款政策执行。”上述交通银行人士称。
除了上海外，北京等地近期也出现房贷松动迹象。有媒体报道称，北京部分银行甚至出现8.5折利率优惠。中原地产华北区总经理李文杰向记者表示，房贷确有松动，但对市场推动作用有限。“目前的市场可以说不是一般的差。”李文杰称。
数据显示，春节后首周北京住宅网签量(包含一、二手)1438套，日均205套，比春节前一周下降了6.8%，其中新建商品住宅网签成交量790套，创周成交量历史新低。
房贷松动并未带来北京、上海楼市成交的回暖。究其原因，专家认为，一线城市满足首套标准的刚性需求量已经有限，即便有些需求，也在等待房价下降等更实惠的入市机会到来。“更何况，这种松动迹象并不代表银行在房贷政策上的根本转变。现在没有任何一家银行敢于真正放松房贷，一些投资性购房的贷款审批甚至比以往更加严格。”上海浦发银行(600000,股吧)总行某高层向记者表示。
土地财政让利
地方欲根本性解决高房价问题
和促进刚需入市的几项政策相比，一个更大的转变正在地方酝酿，并有可能真正撼动房价。那就是调低土地收入预期，降低地价。此举在业内看来，似将成为影响未来房价的关键。
根据近日北京、上海两地公布的官方说法，京沪在2012年纷纷调低了土地出让金的预期。其中 北京市财政局称今年的土地出让收入约为900亿元，同比降幅接近三成。上海也下调今年土地出让收入预算至1250亿元，仅为2011年实际土地出让收入的83.8%。
“我们正积极建议地方政府重新为拟出让的土地定价。现在各地已经出现很多底价成交的地块，说明政府在让利。但关键问题是，这些所谓的底价与政府出让成本之间还有多大空间？政府还能不能继续让利，以真正平抑房价。”一位接近住建部的房地产业内人士称。
对于政府出让土地的定价方式，上海一家开发企业向记者介绍，底价的确定是比较繁杂的。“首先是看市场，先评估一个市场可能接受的价格。然后看成本。这种成本不是一个项目的成本，而是至少以区为单位，来统筹所有项目的土地收益和投资支出，确定一个单一项目政府可能接受的成本价。如果对比下来，政府有利可图就会找到一个中间价作为底价挂牌。如果政府算下来不划算，那就可能暂缓挂牌。”该人士称，而现在的情况是，有些地块市场可以接受的价格较低，算下来政府是没有利的。这也就是目前地方政府出让土地的积极性不高的原因。
除非地价确实便宜。以北京为例，数据显示，今年1月，北京成交20宗地块，全部为底价成交，成交的平均楼面价仅为1366元/平方米。“这个价格开发商是接受的。而这些地块建出来的房子，一定会比地王项目的房子便宜。成本摆在那儿。”李文杰称。
但值得注意的是，业内人士表示，目前这种调低预期的表述是建立在地方政府对土地市场形势不好的判断上，并非地方政府的主动行为。土地财政的缩水对地方经济的转型起到的是倒逼作用。政府目前仍无意主动降低地价，以平抑房价。但根本上说，地价下调是房价真正调整的基础。
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